Zo wint de buurtwaarde het van de marktwaarde

In het snel veranderende Hoograven is Stichting Nieuw Rotsoord erin geslaagd een villa te kopen mét en voor de buurt. Daarmee komt niet alleen dit gebouw in dienst van de buurt te staan, ook het omliggende terrein van 8.000 m² behoudt haar maatschappelijke functie als groene ontmoetingsplek.

Het is vlak voor kerst 2022 als alles in een bloedstollend moment samenkomt. Al drie jaar lang onderhandelt Nieuw Rotsoord met de woningcorporatie over de aankoop van hun villa. Het huurcontract met de gemeente voor het omliggende terrein is al getekend. De villa is de laatste schakel om de toekomst van het bewonersinitiatief veilig te stellen. Accepteert de corporatie hun bod?

In plaats van rond de kerstboom, zit het bestuur van Stichting Nieuw Rotsoord op kantoor bij de woningcorporatie. In deze slotonderhandeling komen ze nader tot elkaar. Op de hulplijn heeft bestuurslid Sander van Schijndel de toenmalig wethouder. ‘Ik ben toen even de gang op gegaan om te bellen.’ De steun van de gemeente geeft het laatste zetje: de villa wordt maatschappelijk vastgoed van Nieuw Rotsoord. ‘Voor veel minder dan wat de corporatie ervoor kon krijgen als ze ‘m op de markt hadden gezet,’ benadrukt Sander. De buurtwaarde wint het van de marktwaarde.

Hoe is het Nieuw Rotsoord gelukt om vlakbij het bruisende stadscentrum van Utrecht een villa in bezit te brengen van de buurtbewoners van Hoograven?

Het oude ‘Nieuw Rotsoord’

Het bewonersinitiatief Nieuw Rotsoord ontstond ruim vijfentwintig jaar terug. Toen het voormalige industrieterrein verstedelijkte, is het bewonersinitiatief opgestaan met de vraag: ‘Mogen wij alsjeblieft deze plek groen houden en zelf beheren?’

Het initiatief richtte een stichting op en sloot een gebruikersovereenkomst met de gemeente, die stilzwijgend werd verlengd. Vrijwilligers vestigden een kinderboerderij en laagdrempelige ontmoetingsplek in een houten noodgebouw. De villa – ooit de directiewoning van Rotsoords industriële wasserette – hoorde daar niet bij. Die werd door een woningcorporatie verhuurd aan studenten. Het uitgeleefde en overwoekerde gebouw deed Sander denken aan ‘Villa Kakelbont.’

Kapers op de kust

Deze status quo kwam onder druk door de recente gebiedsontwikkeling rondom Rotsoord. De stichting vernam dat de woningcorporatie van de villa af wilde én dat er geïnteresseerden waren in hún terrein. ‘Er kwamen kapers op de kust. Een van hen was een rijke particulier die een museum voor modernisme wilde maken op onze plek. Dat wilden wij voorkomen,’ zegt Sander. ‘Het was heel lang heel spannend of dit zou lukken.’

Het gebeurt vaker dat buurtinitiatieven worden verdrongen als een wijk gentrificeert. Dat is het proces waarbij rijkere mensen in armere gebieden komen wonen, waardoor huizen- en grondprijzen stijgen. Het risico ontstaat dat maatschappelijke plekken verdwijnen voor commerciële ondernemingen. Terwijl buurtinitiatieven júist kunnen zorgen voor verbinding in plaats van verdringing.

Nieuw Rotsoord besloot de villa zélf te kopen als maatschappelijk vastgoed: ‘Zodat we een groene ontmoetingsplek konden ontwikkelen in een veranderende buurt.’ Om mee te dingen naar de rol van ontwikkelaar en de gemeente te overtuigen, moest de stichting volgens Sander professionaliseren.

Kennis en beschermengelen

Op dat punt, zo’n acht jaar terug, raakte Sander betrokken. Zijn werkervaring met het herbestemmen en opknappen van oude gebouwen kwam van pas. Naast het binnenhalen van benodigde kennis, smeedde de stichting partnerschappen. Te beginnen met Nieuw Rotsoords buren: een maatschappelijke houtbewerker, een moestuinvereniging en de vogelopvang. Aan de gemeente vertelden ze een gedeeld verhaal over de sociale en groene functie van het terrein.

De initiatieven vonden ‘beschermengelen’ bij de afdeling Maatschappelijke Ondersteuning van de gemeente, deelt Sander. ‘Gelukkig wisten wij de juiste mensen binnen de grote gemeentelijke organisatie aan ons te binden. Zij zijn voor ons door het vuur gegaan.’

Dankzij een geslaagde lobby kreeg Nieuw Rotsoord een langdurige huurovereenkomst voor het terrein. Maar de villa kon alsnog in commerciële handen vallen. De gemeente steunde Nieuw Rotsoord met één miljoen euro om de villa een maatschappelijke functie te geven. Iets minder dan de helft was voor de aankoop. De rest voor renovatie en ontwikkeling. ‘Dat was serieus geld,’ vervolgt Sander, ‘maar de corporatie wilde twee keer zoveel als wij konden bieden.’

Diplomatie of demonstratie

Richting de gemeente had Nieuw Rotsoord ingezet op diplomatie: een zachte aanpak voor de gunfactor. Bij de woningcorporatie werkte deze tactiek niet meteen. ‘Op een gegeven moment hebben we ook gedreigd met acties en het benaderen van de media.’ Tegelijkertijd bleef het bestuur professioneel handelen door bijvoorbeeld eigen taxaties uit te voeren en experts te betrekken.

Sander legt uit hoe uitdagend deze fase was: ‘In alle lagen van de organisatie moesten we de corporatie overtuigen dat ze het aan ons moesten verkopen tegen een prijs die ze zelf niet in gedachten hadden.’ Vlak voor kerst 2022 gaat de corporatie overstag. Een mijlpaal voor Nieuw Rotsoord.

Wat was volgens Sander essentieel om de gemeente en corporatie aan boord te krijgen? ‘De professionele instelling van ons als bestuur. Én de vijfentwintig jaar aan ervaring waarmee Nieuw Rotsoord zich al had bewezen. Ze moesten vertrouwen krijgen dat wij zo’n ingrijpend project aan zouden kunnen.’

Van en voor de buurt

Met het geld van de gemeente, aangevuld door donaties van diverse goede doelen en fondsen, én de inzet van wel honderd vrijwilligers kon de renovatie beginnen. De villa is helemaal opgeknapt. Met een theehuis, zaalverhuur en een groot terras met speelplaats. De horeca en verhuur helpen Nieuw Rotsoord om een derde van de begroting zelf te verdienen. Met teruglopende subsidies moeten buurtinitiatieven vaker gedeeltelijk de eigen broek ophouden.

De vele vrijwilligers, de vijf onbezoldigde bestuursleden en vier betaalde krachten vertegenwoordigen een brede mix van buurtbewoners. Meerwaarde voor de buurt is bij Nieuw Rotsoord leidend. Doordat de stichting de eigenaar is, beslissen buurtbewoners hoe dat wordt ingevuld.

Tips en toekomst

Sander is trots dat het is gelukt. Een tip die hij anderen meegeeft? Professionaliseer je organisatie, zonder je achtergrond, doelstellingen en oorspronkelijke vrijwilligers te verliezen. ‘Zorg dat een mix van bewoners vertegenwoordigd is en blijf met elkaar in dialoog.’ Ook zegt hij: Bouwen is een proces van lange adem, breek het op in stukjes, en betrek per stuk de mensen met de juiste kennis en een nuttig netwerk.

Om de route naar maatschappelijk vastgoed toegankelijker te maken, doet Sander een oproep aan de overheid. ‘We moeten naar een andere aanpak, waarbij bepaalde gebouwen veilig worden gesteld voor de maatschappij.’ Op die plekken geldt niet de marktwaarde en krijgen bewonersinitiatieven de ruimte en steun om te experimenteren met wijkwaarde. ‘Experimenteerruimte, financiële ruimte en fysieke ruimte,’ dat is er nodig, concludeert Sander.

Op het zonnige terras zitten een aantal leden van het bouwteam. ‘De geit is ons symbool geworden,’ vertelt ’s Jean Rensink, die bekend staat als ‘opperklusvrouw’. ‘Koppig en luidruchtig’ vervolgt Sander. Waarop ’s Jean lachend aanvult: ‘net als wij.’