Wat is het ideale beheermodel van een ontmoetingsplek ten dienste van de gemeenschap?

Het kan, bewoners die (mede-)eigenaar, beslisser of beheerder zijn van een ruimte of pand in hun buurt. Zo blijkt uit de resultaten van het eerste LSA bewonerspanel. En dat wisten we natuurlijk ook al. We waren nú vooral benieuwd naar welk beheermodel van het vastgoed het beste werkt voor bewonersorganisaties. Welke vorm levert de meeste waarde op voor de gemeenschap? En wat blijkt; bepalender dan het beheermodel zijn de mate van zeggenschap, invloed en duidelijkheid in gebruiksduur.

86 bewonersorganisaties deden mee met dit panel. Meer dan driekwart van deze initiatieven maakt gebruik van een vaste ontmoetingsplek. Zij organiseren er van alles! Van buurtsoep tot energiebesparingsadvies. En van politieke avonden tot Yahtzee middagen.

Een plek voor ontmoeting

Uit de antwoorden van het panel zien we dat actieve bewoners met een ontmoetingsplek op veelzijdige manieren bijdragen aan het versterken van de gemeenschap in de buurt. 83% van het panel geeft aan dat ze vooral bezig zijn met het organiseren van ‘gezelligheid en ontmoeting’ in de buurt. Tweederde geeft aan dat ze er ‘voor elkaar willen zorgen’ en nog eens tweederde focust op ‘iedereen laten meedoen’.

De organisaties werken daarom ook hard om de deuren van hun plek zo vaak mogelijk open te doen. Gemiddeld kunnen buurtgenoten 4,2 keer per week in het buurthuis terecht om iets te doen, zowel gepland als spontaan. Bij 24 initiatieven kunnen buurtgenoten zelfs elke dag op de plek terecht. Deze 24 zijn overigens allemaal bewonersorganisaties die zicht hebben op een gebruiksduur van meer dan drie jaar of voor onbepaalde tijd. Hier komen we verderop nog op terug.

Het lijkt er sterk op dat het hebben van een ontmoetingsplek bijdraagt aan een grotere groep betrokkenen. Bij bewonersinitiatieven zonder ontmoetingsplek zijn gemiddeld 30 buurtgenoten betrokken. Bij initiatieven mét een ontmoetingsplek zijn dat er twee keer zoveel: gemiddeld 64 betrokken bewoners. Daarnaast zien we het hoogste aantal betrokken bewoners bij bewonersorganisaties die hun ontmoetingsplek hebben gekocht. Daar zijn gemiddeld 81 bewoners actief betrokken.

Huren of kopen?

Centraal in ons bewonerspanel stond de vraag of het beheermodel van de plek effect heeft op het versterken van de gemeenschap in de buurt. Heeft het type beheermodel invloed op het aantal activiteiten, ontmoetingen en betrokken bewoners?

Voor ons panel zijn de meest voorkomende beheermodellen huren, pachten of andere onderlinge afspraken over gebruik van een pand. We zagen de volgende verhoudingen in ons panel:

• 46 bewonersorganisaties huren, pachten of gebruiken een ter beschikking gesteld pand.
• 13 bewonersinitiatieven maken gratis gebruik van een plek die ze nodig hebben.
• 9 bewonersorganisaties hebben hun plek gekocht.
• 18 hebben geen ontmoetingsplek (16 van hen zijn opzoek naar een plek).

Het bewonerspanel laat zien dat er verschillende factoren zijn die bijdragen aan de tevredenheid over het huidige beheermodel. En wat blijkt? Bewonersorganisaties die meer tevreden zijn scoren hoger op:

• Zeggenschap over de activiteiten die ze willen organiseren.
• Invloed op de lasten en kosten die ze moeten dragen.
• Duidelijkheid over het voorbestaan van de fysieke ontmoetingsplek.

In het onderscheid tussen de beheermodellen zien we een aantal interessante signalen. Het panel geeft geen overduidelijke voorkeur in het type beheermodel. Maar we zien wel dat de zekerheid over voorbestaan van de plek bijdraagt aan tevredenheid over het beheermodel. En dat deze zekerheid ook bijdraagt aan langere openingstijden én meer actieve betrokkenen.

Zeggenschap over de financiën

Voor alle typen beheermodellen is de financiering van de ontmoetingsplek overduidelijk de grootste zorg. Het bewonerspanel laat zien dat bewonersorganisaties met een ontmoetingsplek gemiddeld maar liefst 1420,- euro per maand kwijt zijn aan huisvesting. Daaronder vallen de hoogte van de huur, de energierekening en mogelijke verduurzaming van het pand.

Het panel laat zien dat initiatieven die huren of pachten vaak beperkt worden door al gemaakte afspraken. Bijvoorbeeld met de energieleveranciers, met andere huurders die gebruik maken van hetzelfde pand of door afspraken in beleidskaders. Het grootste deel van het contact met de verhuurder (vaak gemeente of woningbouwcorporatie) gaat over invulling, toekomstperspectief en financiën. En daarin is er veel onduidelijkheid over de gemeentelijke plannen en (soms niet bestaand) beleid. Dat zorgt er ook voor dat de samenwerking tussen de huurder en verhuurder niet altijd even moeiteloos verloopt.

Het panel laat zien dat alle initiatieven werken aan een ‘ondernemersmodel’. En daarin gaat het overal om een mix aan inkomstenbronnen om de kosten te dekken. Met een wisselende focus. Eén derde van de initiatieven gebruikt eigen inkomsten als de voornaamste financieringsbron; denk aan verhuur van ruimtes en diensten. Voor één derde is de gemeente hun voornaamste financieringsbron; denk aan subsidies en meebetalen van de huur. De overige één derde geeft aan dat fondsen, donaties en crowdfunding de voornaamste financieringsbronnen zijn. Voor alle organisaties die een pand in eigendom hebben, op één na, zijn hun eigen inkomsten de belangrijkste financieringsbron.

Meer doen voor de buurt

Een sterk signaal dat in het panel zichtbaar wordt is dat initiatieven willen groeien. Ze zijn er om te blijven en zoeken creatieve manieren om hun bestaan duurzaam te maken. Hoewel er geen duidelijke voorkeur zichtbaar wordt in het type beheermodel, wordt in het panel wel duidelijk dat een plek in eigendom voordelen heeft naast het gewenste langetermijnperspectief. Dan kunnen initiatieven namelijk volledig zelf vormgeven aan het tijdstip en de inhoud van de activiteiten. Kopers hebben meer invloed op de vaste en variabele kosten en hebben de mogelijkheden om zelf eigen inkomsten te genereren.

De vrijheden die een pand in eigendom biedt, maakt het alsnog niet voor elk initiatief het ideale beheermodel. Dit lijkt sterk te maken te hebben met beperkte beschikbare plekken, mogelijkheden in beleid rond maatschappelijk vastgoed en de eigen capaciteit van het initiatief.

“We hebben meer handen en expertise nodig om het echt goed te doen.”

“Dus.. tot voor kort wilden we graag kopen. We hebben ook wel met gemeente om tafel gezeten, maar ik zie het eigenlijk niet meer zo zitten. Het is echt een kopzorg erbij. Nu hebben we meer subsidie gekregen, dus is een eigen pand even minder nodig.”

“We zoeken een coördinator die missie, visie en samenwerking bewaakt”

“Geef ons subsidie voor professionele ondersteuning”

Randvoorwaarden voor een passender beheermodel

Op basis van het bewonerspanel stellen we vast dat bewonersinitiatieven behoefte hebben aan meer eigenaarschap over hun ontmoetingsplekken. Uit de resultaten blijkt dat dit belangrijker is dan de type van beheermodel. Ook zien we dat er nog een flinke slag te slaan is, om ervoor te zorgen dat ontmoetingsplekken in de buurt een duurzaam bestaan tegenmoed gaan.

Als LSA zijn we heel dankbaar voor de reactie van het panel. We gaan als LSA verder bouwen aan de randvoorwaarden die bijdragen aan een passend beheermodel met meer eigenaarschap voor bewonersorganisaties. Dankzij het bewonerspanel nemen we de volgende punten mee:

• Er moeten landelijk meer rechten komen voor het behoud van ontmoetingsplekken met langetermijnperspectieven.
• Het beheer van ontmoetingsplekken moet een andere plek krijgen in het gemeentebeleid. Het is nodig dat gemeente de waarde van ontmoetingsplekken herdefinieerd. Er is regelgeving en beleid nodig die dit stimuleert. (Denk bijvoorbeeld aan het right to bid)
• Bewonersinitiatieven moeten ondersteuning en middelen krijgen om hun capaciteit te versterken. Bijvoorbeeld om bestuur te ontwikkelen, de groep groter te maken en beheer te vergemakkelijken.
• Het is nodig om te zoeken naar nieuwe financieringsmodellen die langetermijnperspectieven verruimen en aansluiten op ambities van de Initiatieven.