Maatschappelijk vastgoed kopen, hoe doe je dat?

  • Plekken om te ontmoeten, maken, ondernemen zijn onmisbaar voor een sterke, veerkrachtige buurt. Maar deze plekken staan ook steeds meer onder druk en buurtbewoners doen hun best om deze gebouwen te behouden. Steeds meer bewonersgroepen willen vastgoed aan kopen in de wijk. Maar hoe krijg je daar het geld voor bij elkaar? Wat komt er allemaal bij kijken? Wat is het voordeel van aankopen? Het Wijkpaleis uit Rotterdam, bezig met het aankopen van hun ‘paleis’ en Midwest uit Amsterdam wat al een pand in hun eigen bezit heeft delen hun verhaal. Safka Overweel van Stichting DOEN en Ingrid de Moel, Directeur van Bouwstenen voor Sociaal (Platform voor maatschappelijk vastgoed in Nederland) geven hun visie op het overnemen van maatschappelijk vastgoed.

    Moet je als initiatief wel een pand aankopen?

    Ingrid de Moel van Bouwstenen voor Sociaal is terughoudend over het aankopen van vastgoed. Moet je dat als initiatief eigenlijk wel willen? Het hebben van een eigen pand kan ook een last zijn en is misschien niet nodig om al je activiteiten te kunnen organiseren. Maar Bouwstenen voor Sociaal heeft zelf ook de stap gemaakt en hun eigen kantoor gekocht waardoor ze daar nu ook allerlei andere activiteiten kunnen ontplooien. Juist het combineren van deze activiteiten zorgt ervoor dat je veel groepen kan bedienen en je maatschappelijk rendement groot wordt.

    Kijk verder dan gemeentelijk vastgoed!

    Als je tot de conclusie komt dat eigenaarschap wel goed past bij wat je voor ogen hebt, moet je op zoek naar plek. Maar hoe vind je nu een geschikt pand? Belangrijk in de zoektocht naar een geschikt pand: kijk verder dan de gemeente. Waarom? Gemeentes hebben vaak het maatschappelijk vastgoed al verkocht of hebben het zelf nodig waardoor er bijna geen panden meer beschikbaar zijn. Daarom is het ook interessant om te kijken naar private partijen die panden in hun bezit hebben.  Ook is het lastiger voor gemeentes om zomaar het vastgoed door te verkopen aan een specifieke partij, mede door de regels waaraan ze zijn gebonden door de wet markt en overheid.

    Zet in op cofinanciering voor de aankoop.

    Heb je een mooi pand op het oog en wil je overgaan tot aankoop? Dan moet je het gaan financieren. Hiervoor zijn veel vormen mogelijk: inleg door private investeerders, het aangaan van een lening, inleg door fondsen of het opzetten van een crowdfundingscampagne. In de praktijk wordt er een mix van deze vormen gebruikt om een pand te kunnen aanschaffen. Ook het aantrekken van huurders die langere huurcontracten aan kunnen gaan zoals kinderdagverblijven kunnen helpen om de exploitatie op langere termijn ook gezond te houden.

    Stichting Doen helpt initiatieven op weg.

    Als je een pand hebt kunnen financieren en je hebt de sleutel begint het avontuur pas echt. Bij de eerste stappen helpt Stichting Doen. Safka Overweel programmamaner geeft aan dat Doen bewonersinitiatieven graag helpt en aanjaagt om zich te ontwikkelen tot een maatschappelijke onderneming. Waarbij het hebben van een pand vooral een middel moet zijn om andere doelen te kunnen behalen. Hoewel stichting Doen geen aankopen financiert kunnen ze wel helpen in de eerste jaren om het initiatief te laten slagen. Denk aan verbouwingskosten, exploitatiekosten die Stichting Doen vaak financiert voor dit soort initiatieven zodat ze direct al wat financiële slagkracht hebben en het initiatief verder kunnen uitbouwen en versterken omdat er een stevige financiële basis ligt.

     

    Wijkpaleis: van kiosk tot de plek om het te maken

    Floris van Gennep is vanaf de start betrokken bij het Wijkpaleis. Vanuit een Kiosk in het park zijn ze een aantal jaar geleden begonnen met het organiseren van allerlei activiteiten voor de buurt. Het succes smaakte naar meer. Dat betekende een zoektocht naar een nieuwe ontmoetingsplek waar ze ook in de winter terecht konden. Dat is waar de fundering is gelegd voor het Wijkpaleis voor de lange termijn.

    Via de Raad naar een vaste plek.

    De plek waar het wijkpaleis gehuisvest was, werd verkocht door de gemeente. Het consortium waarmee het Wijkpaleis ook een bod deed, won uiteindelijk niet. Dat deed veel stof opwaaien. Het Wijkpaleis was ondertussen een drukbezochte, geliefde plek in de wijk geworden. Het idee dat de waarde die zij opgebouwd hadden verloren zou gaan. Dat was eigenlijk niet voor te stellen. Uiteindelijk besloot de raad dat het gebouw niet herontwikkeld mocht worden totdat er een nieuwe plek gevonden zou zijn voor het Wijkpaleis.

    Eigen regie in het aankoop proces: onafhankelijke positie

    Met de mislukte aanbesteding in het achterhoofd wilde Floris met de Gemeente Rotterdam om de tafel om een pand te kopen in plaats van te huren. Hierdoor ben je namelijk minder afhankelijk en je geen speelbal van het gemeentelijk beleid. Met de adviseurs van de KNHM en LSA Bewoners is een plan gemaakt om een pand te kunnen aankopen. Een oude school van 2000m2, met een publieksruimte, werkplekken voor makers en ruimte voor een school uit de wijk. In de onderhandeling met de gemeente heeft het Wijkpaleis heeft zelf ook een taxatie laten doen. Deze taxatie kwam op een lagere waarde uit dan de taxatie van de gemeente. Uiteindelijk is het voorstel geworden om bij daadwerkelijke aankoop het verschil vanuit de gemeente te compenseren.

    Financieel rendement zorgt voor maatschappelijke impact.

    Het Wijkpaleis krijgt op verschillende manieren inkomsten binnen. Het gehele pand bestaat namelijk uit drie verdiepingen. 1 verdieping wordt verhuurd aan een school, 1 verdieping waar 18 buurtondernemers met een social return verplichting hun plekje hebben. Dit zijn de inkomsten om de exploitatie rond te krijgen. De benedenverdieping is de plek waar de buurt samen komt. Om de aankoop te bekostigen geeft het Wijkpaleis Buurtobligaties uit zodat buurtbewoners kunnen investeren in de plek. Wil je meedoen met de Buurtobligaties, lees hier alle info. Ook KNHM-foundation participeert mee in de aankoop.

    MidWest een buurtplek in Amsterdam-West voor iedereen

    Anita Groenink’s verhaal over het ontstaan van MidWest is alsof je in een achtbaan rijdt. Vanuit het buurtinitiatief Geef om de Jan Eef, wat is ontstaan in 2012, voelde ze een enorme verantwoordelijkheid iets te gaan doen in de wijk. Ook voor de mensen de het soms wat zwaarder hebben niet altijd de wind mee hebben. Dit kwam samen in het monumentaal schoolgebouw wat leegstond midden in de wijk van 1500m2.  Het pand had veel achterstallig onderhoud en de gemeente had er ook geen concrete plannen mee.

    Wat is MidWest? - MidWestVan idee naar sleutel; een lastige maar succesvolle route!

    Na 2 jaar plannen maken wat veel bloed zweet en tranen koste, gingen Anita in overleg met de gemeente om het pand te kunnen kopen. Dit was een lastige periode waarin maar 1 ding centraal stond: MidWest moet blijven en mag niet weg. De overleggen met de gemeente gingen stroef en duurde ruim 1 jaar. Na alle plannen en overleggen met de gemeente was er eindelijk zicht op sleutel van het pand.  Maar hoe financier je nu zo’n pand? Anita heeft op een dinsdagochtend 6 investeerders gebeld die de beschikking hadden over een flinke zak geld. Alle 6 personen waren enthousiast over het idee en uiteindelijk wilde 1 persoon graag investeren. Ook via andere fondsen lukte het om de 1,5 miljoen euro bij elkaar te krijgen.  En Midwest was werkelijkheid geworden.

    Wat was belangrijk voor het succes van MidWest?

    Anita licht verder toe, het is belangrijk dat je als initiatiefnemer een sterke persoonlijkheid bent die zich niet zomaar uit het veld laat staan. Je moet assertief zijn en een lange adem hebben.

    Doordat Anita vanuit Geef om de Jan Eef een sterk netwerk had, zowel in de buurt als in de buurt gingen deuren makkelijker open. Haar tip: bouw aan een goed netwerk van stakeholders, dat verzilvert zich vanzelf een keer!

    Ook het financieel fundament van MidWest is sterk, door kantoorruimtes te verhuren ontstaat er een stabiele inkomstenbron waardoor je het pand ook kan gebruiken voor maatschappelijke initiatieven die minder geld hebben. Deze mix maakt Midwest toekomst bestendig omdat ze zowel waarde toevoegen aan de buurt maar ook financieel gezond kunnen blijven, ook op de langere termijn.

    Deze bijeenkomst is onderdeel van ons programma WijkBV. Bewoners in de wijk kunnen door eigenaarschap en zeggenschap zoveel mogelijk zelf bepalen hoe hun wijk eruit ziet. Met ondernemerschap, door het verkrijgen van assets zoals grond en gebouwen, het aanboren en behouden van geldstromen binnen de wijk krijgen bewoners een economische machtsbasis. Zo heeft een WijkBV een grote impact op terreinen die het dichtst bij mensen in de wijk staan, zoals wonen, werk en zorg. Het Wijkpaleis is deelnemer van de WijkBV.
  • Meer van onze leden

    Seniorenbelang Ulft

    Seniorenbelang Ulft

    Seniorenbelang Ulft  behartigt de belangen van 50-plussers in Ulft en omstreken en heeft het initiatief genomen om ...

    Lees meer >
    Wijkhuis de Haard

    Wijkhuis de Haard

    Wij(k)huis de Haard in Oss is een gastvrij thuis voor en door wijkbewoners. Een gezellige plek waar jong en oud zich ...

    Lees meer >
    Buurtclub Leefstijl

    Buurtclub Leefstijl

    “Samen gezonder oud worden” Dat is het motto van Buurtclub Leefstijl. Samen bezig zijn met leefstijl, op basis van ...

    Lees meer >