Waarom een recht op overname nodig is

  • Het recht voor bewonersinitiatieven om een gebouw, publieke ruimte of andere voorziening over te nemen van de gemeente. Het Regeerakkoord dat onlangs werd gepresenteerd wil experimenten met overdracht van vastgoed aan de gemeenschap mogelijk maken. Zij noemt dit het recht op overname. Vijf argumenten en mooie voorbeelden waarom dit een goed idee is. 

    ‘Het kabinet biedt ruimte aan initiatieven van burgers en verenigingen in de samenleving. In overleg met gemeenten willen wij daarom via een Right to challenge-regeling burgers en lokale verenigingen de mogelijkheid geven om een alternatief voorstel in te dienen voor de uitvoering van collectieve voorzieningen in hun directe omgeving. Daarbij gaat het om zaken als het onderhoud van een park, het beheer van sportvelden of andere maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast gaan we samen met enkele gemeenten experimenteren met een recht op overname, waarbij lokale verenigingen of buurtbewoners het eerste recht krijgen om maatschappelijke voorzieningen over te nemen en de bijbehorende functie voort te zetten.’

    Zo schrijft de nieuwe regering in haar Regeerakkoord. Deze rechten maken onderdeel uit van het pakket aan buurtrechten waar het LSA al langer voor pleit. Rechten voor bewoners die zich organiseren en publieke taken willen overnemen, vastgoed in eigendom willen verwerven of plannen voor de eigen buurt maken.

    Vastgoed in beheer van de wijk

    Met de experimenten voor het recht op overname is het kabinet geïnspireerd door praktijken in andere landen zoals het Right to bid in Engeland en het Right to buy en Community Asset Transfer  in Schotland. In het kort komt het erop neer dat bewoners (communities) het eerste recht op koop hebben. Overigens gaat het hier niet uitsluitend om maatschappelijk vastgoed. Ook privaat vastgoed (zoals de lokale pub), parken, bruggen of bijvoorbeeld de Pier van Hastings vallen onder deze rechten. Hoe zorgen we er nou voor dat deze voorzieningen ook bewaard blijven voor de buurt, goed beheerd zijn en simpelweg goed gebruikt worden. Daar draait het om bij het ‘recht op overname’. Dit recht gaat wat ons betreft uit van twee principes. Ten eerste weten bewoners het beste wat er nodig is in de wijk en doordat bewoners meer zeggenschap hebben werken deze voorzieningen beter. Ten tweede kan vastgoed bewonersgroepen in staat stellen eigen inkomen te genereren en zo beter aan hun maatschappelijke doelstellingen werken.

    Vijf redenen voor ‘recht op overname’

    Maar waarom zou je dit willen? Wat gaat er nu niet goed en wat is de meerwaarde van maatschappelijk vastgoed in handen van de wijk?

    1. Onafhankelijk verdienmodel

    Vastgoed is niet voor niets (zeker in een aantrekkende economie) interessant voor marktpartijen en overheden. Het levert een stabiele inkomstenstroom op bij verhuur of exploitatie. Zeker wanneer het bestemmingsplan het toelaat om slimme combinaties van verhuur, horeca, zorg, bewoning of bijvoorbeeld overnachtingen voor toeristen te realiseren. Ook voor bewonersinitiatieven is deze inkomstenbron interessant. Ze zijn niet langer afhankelijk van subsidies en kunnen eigen inkomsten genereren. Deze inkomsten kunnen terug worden geïnvesteerd in activiteiten en diensten die de wijk zelf belangrijk vindt.

    In het Bruishuis (een voormalig verzorgingshuis) wonen, werken en leren mensen. Het BBM verhuurt de 130 units deels aan bedrijven en deels aan particulieren. Verder zijn drie van de tien verdiepingen verhuurd aan twee instellingen met begeleid wonen projecten. Het BBM int de huur en investeert deze inkomsten rechtstreeks in het opknappen van het gebouw én in sociale projecten in de wijk. Zo is het Bruishuis inmiddels niet alleen een plek om te wonen, maar is het ook een ontmoetingsplek midden in de wijk waar mensen samenkomen voor hobby, leren en werken.

    2. Als markt of overheid kansen laten liggen

    Bewoners zijn trots op hun wijk. Als dagelijkse gebruikers van de openbare ruimte en het maatschappelijk vastgoed zien ze kansen en hebben ideeën over het gebruik of de ontwikkeling ervan. Om allerlei redenen duren projecten in de openbare ruimte vaak lang. Financieringsconstructies, speculatie met grond of vastgoed, ingewikkelde eigendomsconstructies, bestemmingsplannen. Een recht op overname kan deze processen in een versnelling brengen. Initiatieven van bewoners kunnen de macht van de markt of de traagheid van de overheid soms doorbreken. En met een flinke dosis creativiteit en doorzettingsvermogen de mooiste plannen maken die door de buurt gedragen worden.

    Bewoners in Rotterdam Noord hebben zich verenigd om een dakpark te realiseren. De Hofbogen Coöperatie wil op het oude traject van de Hofpleinlijn een groene promenade over de stad bouwen, maar door een ingewikkelde eigendomsstructuur was dat de afgelopen zeven jaar niet mogelijk. De omwonenden vinden dat ze nu lang genoeg hebben gewacht. “Wij als bewoners hebben we nu een coöperatie opgericht. Nu kan de gemeente via een ‘Right to Challenge’, het overnemen van een taak van de overheid, het beheer aan ons overlaten. Als dat niet gebeurt, of dat het te lang op zich laat wachten, dan kopen wij met maatschappelijke investeerders alles op”, laat initiatiefnemer Piet Vollaard weten. Bron: Rijnmond.nl

    3. Maatschappelijk vastgoed als gemeengoed

    Het woord zegt het al. Vastgoed dat is gerealiseerd voor een maatschappelijk doel. Vrijwel altijd door publiek geld gerealiseerd. In het essay van Frans Soeterbroek over de omgevingswet analyseert hij de beperkte mogelijkheden voor bewonersinitiatieven om vastgoed of publieke ruimte te verwerven als ‘common’ of gemeengoed:

    Dat marktwerking centraal staat merken ook de bewonersinitiatieven. Wanneer ze aanspraak maken op publieke ruimte of gebouwen zijn er meestal vier smaken: u blijft er af, u mag het alleen tijdelijk gebruiken, er valt wel wat te regelen maar alleen via markt-conforme prijzen of u mag gewoon meedoen in de competitie met ontwikkelaars.

    Er zijn in het land veel voorbeelden van bewonersinitiatieven die op achterstand stonden, en waar gemeenten maatschappelijke waarde niet meewogen in de gunning.

    Coöp MidWest is een verzamelplek in de Amsterdamse Baarsjes. Bottom-up bedacht, uitgewerkt en tot stand gekomen door mensen die met hart en ziel investeren in hun directe omgeving. “Dit monumentale gebouw was een donker gat in de wijk. We zagen al snel dat we hier een geweldige creatieve werk- en ontmoetingsplek konden maken” In een voormalig schoolgebouw uit de tijd van de Amsterdamse School vind je een culturele hotspot voor theater, muziek en filmvoorstellingen, maar ook flexibel te huren studio’s en vergaderruimte. Ondanks lange onderhandelingen met het stadsdeel, een gedegen kosten-baten analyse en reële afspraak over de prijs, draaide het stadsdeel op het laatste moment. De volledige marktwaarde van ruim een miljoen euro moest worden opgehoest. En snel…marktpartijen die wilden investeren stonden al klaar. Lees hier hoe Midwest ondanks veel tegenslag met een (anonieme) investeerder uiteindelijk toch aan het langste eind trok.

    4. Behoud van functies en voorzieningen

    In krimpgebieden, kleine kernen, maar ook in wijken waaruit voorzieningen verdwijnen richting het centrum knokken bewoners voor behoud of het realiseren van voorzieningen. De buurtwinkel, een plek om je oude dag door te kunnen brengen in je eigen dorp of wijk, een ontmoetingscentrum. Creatieve en ondernemende bewonersinitiatieven krijgen met elkaar heel veel voor elkaar. Recht op overname maakt hun plannen die het algemeen belang dienen een stuk gemakkelijker.

    Langelo is een actief dorp: maar liefst 11 verenigingen en vele vrijwilligers organiseren activiteiten waar (oud-)inwoners van Langelo elkaar ontmoeten. Binnenkort bijvoorbeeld staat de toneelvereniging weer op de planken. Het hart van het dorp is Café Bralts, waar het merendeel van al deze activiteiten plaatsvindt. De huidige eigenaren en uitbaters, de familie Bralts, hebben echter aangekondigd te stoppen. Er is geen overnamekandidaat gevonden. Daarmee komt het voortbestaan van het café als dorpsvoorziening in gevaar. De vereniging Dorpsbelangen Langelo en Stichting De School hebben in 2015 uitgesproken dat het dorp niet zonder café of dorpshuis kan. Na een intensieve periode van onderzoek, overleg en discussie, lag er een plan dat erin voorziet dat het café eigendom wordt van het dorp en daarmee als gemeenschappelijke voorziening voor Langelo behouden blijft. Deze constructie biedt kansen om naast de dorpshuisfunctie ook op andere manieren inkomsten te genereren, waarmee wordt bijgedragen aan een gunstige en toekomstbestendige exploitatie.

    5. Niet onnodig rondpompen van geld

    Als je van een afstandje kijkt zie je nogal wat bevreemdende constructies voorbij komen. Gemeenten hebben voor maatschappelijk vastgoed vaak vastgoedbedrijven opgericht. Deze opereren vaak als een onderneming. Verdienen  van geld (weliswaar om de gemeentekas te vullen) staat hierin voorop. omdat diezelfde gemeente een ontmoetingsplek of huisvesting voor sociale projecten vaak wel van belang vinden, worden er verschillende financiële constructies bedacht om deze mogelijk te maken. Subsidie om de te hoge huur van een buurthuis via Wmo-gelden te subsidiëren, zoals bijvoorbeeld in Zaanstad. Bewonersinitiatieven die voor een oud schoolgebouw in Amersfoort  moeten onderhandelen met drie wethouders die gaan over wijkaanpak, vastgoed en onderwijs. Of zorggeld dat wordt besteed aan wat marktconforme huurprijzen genoemd wordt . Maar wat is marktconform?

    Veel van de gebouwen zijn niet geschikt voor andere doeleinden. En als er goed geld te verdienen viel aan het exploiteren van buurthuizen had de markt zich al lang gemeld. De vestzak-broekzak constructies geven nogal een vertekend beeld. Het lijkt alsof er ladingen publiek geld naar sociale voorzieningen moeten. En dat jaar na jaar, terwijl het eigendom bewonersorganisaties juist ook in staat stelt andere geldstromen aan te boren.

    De exploitatielasten waren veel te hoog, dus wilde het Tilburgse buurthuis In De Boomtak zijn sterk verouderde pand zelf kopen. Eén probleem: aan een hypotheek wilde de bank niet beginnen. Dus zocht In de Boomtak een oplossing in de buurt. Bijna honderd jaar oud is het pand. Er is alleen enkel glas, het is niet goed geïsoleerd en er is sprake van achterstallig onderhoud. Toch betaalt In de Boomtak jaarlijks 40.000 euro huur aan de gemeente. Inclusief energielasten moet het buurthuis vijfduizend per maand ophoesten om te overleven. “De koffie kost negentig cent, dus dan snap je wel dat het heel hard werken is”, grapt bestuurslid Jan van Esch.  Kopen is de enige oplossing, oordeelde het bestuur, maar het bedrag van 467.000 euro was net iets te gortig. Na wat onderhandelen werd het teruggebracht tot vier ton, de raad gaf een korting van 125.000 euro en er werd besloten de grond in erfpacht te nemen. De uitkomst: In De Boomtak moest twee ton zien te vinden om het pand in eigendom te krijgen. Van Esch: “Toen zijn we met de bank gaan praten, maar die zei nee. Zij wilden drie jaarrekeningen, maar die hadden we niet. We bestonden nog geen drie jaar.”  Met een slimme constructie met wijkaandelen, een kleine hypotheek en energiebesparende maatregelen is In de Boomtak nu volledig zelfstandig. Er gaat geen cent subsidie van de gemeente meer naar de exploitatie. De kosten voor de gemeente? Een eenmalige korting van 125.000 euro op de koopsom. 

    Meer lezen?

  • Meer van onze leden

    Dorpscoöperatie Gerkesklooster Stroobos

    Dorpscoöperatie Gerkesklooster Stroobos

    Dorpscoöperatie Gerkesklooster-Stroobos heeft een generatiehuis opgericht in het voormalige schoolgebouw van het ...

    Lees meer >
    MidWest

    MidWest

    Coop MidWest is een verzamelplek in de Amsterdamse Baarsjes. Bottum-up bedacht, uitgewerkt en tot stand gekomen door ...

    Lees meer >
    BewonersBedrijf Heechterp-Schieringen

    BewonersBedrijf Heechterp-Schieringen

    In Leeuwarden ligt het eerste BewonersBedrijf van Nederland: BewonersBedrijf Heechterp Schieringen. Op 30 november ...

    Lees meer >