Wonen in zelfbeheer: hoe pak je dat aan?

  • Meer en meer actieve bewonersgroepen hebben zich als doel gesteld om te voorzien in een basisbehoefte van mensen: wonen en bestaanszekerheid. Een dak boven je hoofd, dat is een recht. Maar door woningnood en stijgende huizenprijzen is een woning voor veel mensen moeilijk te vinden. Wooncollectieven van bewoners kunnen een oplossing zijn. Wat is een wooncollectief? Wat komt er bij kijken als je er één wil starten? En hoe leg je verbinding met de buurt en omgeving? We organiseerden een online bijeenkomst over dit onderwerp en delen de lessen en ervaringen graag met jullie!

    Bernard Smits, de bestuurder van de kleinschalige woningbouwvereniging WBVG windt er geen doekjes om: “Wonen is echt onbetaalbaar. Als je niet al een woning hebt gekocht, kom je er gewoon niet tussen. Dan denk je: ik ga huren! Heel veel mensen komen niet in aanmerking voor de gereguleerde huur. Onder andere omdat er zware inkomenscriteria gelden. Of vanwege een toewijzingsbeleid met allerlei criteria. Dan moet je soms jaren wachten om überhaupt een woning te krijgen.”

    Maar Smits ziet ruimte en noodzaak voor een derde spoor. Niet de markt, niet de overheid, maar de burger moet de leiding pakken. Smits:  “Die denkt: ik ga het zelf in de hand nemen en ik wil mijn eigen wonen gaan regelen. Ik wil wonen tegen kostprijs, er hoeft niemand winst op het wonen te behalen. Ik hoef ook niet zo nodig mee te liften op stijgende huizenprijzen waardoor ik vermogen op kan bouwen. Ik wil gewoon een dak boven mijn hoofd.”

    De eigen ruimtes van woningen binnen collectieven zijn kleiner, de gedeelde ruimtes juist ruim groter. Denk dan niet alleen aan een gemeenschappelijke tuin, maar ook aan een gezamenlijke  berging, logeerkamer en wasruimte. Mede daardoor zijn zulke projecten heel goed te betalen; bewoners zijn snel genegen om eigen privé woonruimte in te leveren ten gunste van collectieve ruimte, weet Smits. “Daarmee kun je het bouwen zelf goedkoper maken. Omdat de factor winst uit de projecten gaat, hoef je dat ook niet te financieren. Maar het kost alsnog veel moeite om banken over de streep te trekken.” Samenwerking met de Duitse coöperatieve bank GLS komt wel vaker voor.

    Inspiratie uit Glasgow
    In onze zoektocht naar de WijkBV -een organisatie door en voor bewoners met een sterke (economische) machtspositie – stuitten we in Schotland op een aantal woningcorporaties in handen van bewoners zelf. Bijvoorbeeld Cassiltoun Housing Association aan de rand van Glasgow. Een buurt gebouwd in de jaren 50 en waar bewoners 20 jaar later kampten met gigantische onderhoudsachterstanden, hele beperkte voorzieningen en veel leegstand met de daarbij behorende gevolgen. Bewoners namen het heft in eigen handen en maakten gebruik van nationale wetgeving en financiering om de eerste Schotse ‘Housing Cooperative’ op te richten in 1984. Ruim 30 jaar later is er nu sprake van de Cassiltoun Group. Want ze zijn niet meer alleen een wooncoöperatie met tevreden huurders, ze hebben ook een kinderopvang, een buurthuis, welzijnswerk en ontwikkelen levensbestendige woningen en zorgwoningen. Voor ons een bijzonder voorbeeld dat laat zien dat wonen en de buurt niet los van elkaar staan, maar elkaar versterken wanneer bewoners samen regie hebben.

    Hoe werkt zelfbeheer?
    “De kern van zelfbeheer is zeggenschap, betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde. Er is altijd sprake van collectiviteit. Zo’n wooncollectief komt niet vanuit een instituut dat zegt: ik zet hier en daar wat zelfbeheer-projecten neer. Doordat de groep bewoners het helemaal zelf vormgeeft, organiseren ze veel samenredzaamheid, vindt Smits. “Eenzaamheid kom je niet tegen. Het is gewoon geen issue. Introduceer zelfbeheer breed in het land en het hele eenzaamheidsprobleem is opgelost.”

    Een interessante vraag vindt Smits of je die maatschappelijke meerwaarde – zoals minder eenzaamheid – ook in euro’s uit kan drukken. Dat zou rechtvaardigen dat dat soort initiatieven financiële ondersteuning krijgen. Smits: “Simpelweg omdat het zich terugverdient. Kosten die bijvoorbeeld gemaakt worden in het kader van leefbaarheid of het bestrijden van eenzaamheid, hoef je niet te maken in dit soort zelfbeheerprojecten.”

    Een paar voorbeelden
    In de uiterwaarden van Wageningen bouwde een bewonerscollectief samen een schuur, ze houden schapen en onderhouden met zijn allen een boomgaard. Bij wooncollectief Beekhuizen uit Velp is de bewonersgroep is verantwoordelijk voor 2,5 hectare aan natuurbeheer. Smits: “Ik zat er weleens te vergaderen. Staat er ineens een ree voor het raam! Het stikt er van de ringslangen, die een mooi broedgebied hebben gevonden.” En in het Gelderse Lent verscheen meergeneratiehuis de Sterappel, waar alleenstaanden wonen tussen de 18 en 80 jaar oud. “Zij vormen niet alleen zelf een gemeenschap, maar hebben ook een buurthuis waar de buurt activiteiten organiseert. Er is sterke cohesie binnen het project, maar ook een verbindende werking naar buiten,” vertelt Smits.

    Welke stappen kun je zetten als je ook tot een wooncollectief in zelfbeheer wil komen?  De volgende stappen ga je dan zeker zetten, al staat de volgorde niet vast.

    • Kom tot een Initiatiefgroep die gemotiveerd is om het zelfbeheer op te pakken.
    • Maak met deze (kleine) groep een visie
    • Onderzoek: wat kan er en wat is er al?
    • Maak een programma van eisen en geef antwoord op de vraag: welke zaken willen we in zelfbeheer gaan organiseren?
    • Organisatie van bewoners die het collectief gaan vormen.
    • Definieer de maatschappelijke meerwaarde, ook belangrijk om je initiatief naar buiten toe te verkopen
    • Zorg voor een financiële businesscase die heel goed onderbouwd is.
    • Le vanaf het begin externe relaties, want zelfbeheer is niet puur naar binnen gericht. Samenwerking en verbinding met andere organisaties om iets van de grond te krijgen is nodig.
    • Planontwikkeling en realisatie voordat je er de vruchten van kunt plukken en kunt beginnen met wonen.

    Voorbeeld 1: Toekomstclub 507 uit Lombok in Utrecht
    Op het moment dat een groot aantal sociale huurwoningen rijp leek voor de sloop, roerden bewoners van de Utrechtse wijk zich. “Wij hebben hoop, wij willen geen sloop’’, luidde hun protest. De renovatie van hun lekkende huizen was al 30 lang uitgesteld. Daarom wilden ze graag onderzoeken of de bewoners het complex in eigen beheer konden nemen en renoveren, en dat met behoud van een betaalbare huur. Dat bleek nog een brug te ver  gezien al het achterstallig onderhoud en het oude gebouw.

    Toch vonden bewoners van deze 350+ huurwoningen elkaar in dit proces. Nu vinden ze nieuwe manieren om zelf het beheer van de woningen uit te voeren na de renovatie. “Het ging om de huizen, maar het gaat om de bewoners,” vertelt Mieke Haanemaijer, een van de betrokkenen. Ze werkte samen met meer dan honderd huurders aan een ondernemingsplan met plannen voor zelfbeheer van Complex 507.

    Dat levert vragen op als: welke taken zouden bewoners over kunnen nemen? Welke werkzaamheden blijven bij de corporatie? Hoe zorg je dat de ledenvergadering goed werkt? Hoe bepalen we het budget? En hoe zorgen we dat het plan wordt gedragen door buurtbewoners? Uiteindelijk stemde 95% van de bewoners die bij de ledenvergadering waren, voor het zelfbeheer. De volgende stap is een unieke. De bewoners willen graag dat ook de financiële middelen voor het beheer bij de bewonersvereniging komt te liggen, in plaats van bij de woningcorporatie. Zodat de bewoners de medewerker kan aantrekken die zorgt voor leefbaarheid van het complex en ondersteunen van bewoners.

    Het is wel even wennen voor alle partijen, want hoe kunnen bewoners nou dat zelfbeheer overnemen? Dat blijkt ook een technisch vraagstuk, als de woningcorporatie de Toekomstclub een opdracht gunt, moet de Toekomstclub daar BTW over afdragen, dat betekent dat je direct 21% minder budget hebt. Daar moet dus een creatieve oplossing voor bedacht worden. En kunnen bewoners het dan echt beter? Daar heeft Mieke alle vertrouwen in, ook omdat de bewonersvereniging samenwerking opzoekt met andere organisaties uit de buurt. Mieke: “Wishing Well West doet bijvoorbeeld veel sociale jeugdprojecten in de wijk. We maken gebruik van elkaars sociaal kapitaal, zodat we allebei onze missies goed uit kunnen voeren.”

    Voorbeeld 2: Ecodorp Boekel
    Weer een heel ander initiatief dat om collectief wonen in zelfbeheer draait, staat op Brabantse bodem. In Ecodorp Boekel staan (binnenkort) 36 woningen, stuk voor stuk sociale huur, allemaal klimaatpositief en gefinancierd met veel duurzaamheidssubsidies en met een lening van de Duitse GLS-bank. Dankzij samenwerking met VrijCoop wist Ecodorp Boekel te komen tot een bijzondere vorm die sociale financiering nu én in de toekomst garandeert. De woningen komen niet in eigendom van de bewoners maar worden gehuurd. Ecodorp Boekel ontvangt straks elk jaar 3 ton aan huurinkomsten. In 30 jaar tijd worden de woningen afgelost en vanaf dat moment gaan ze zelf investeren in nieuwe opstartende woon initiatieven.

    Ecodorp Boekel gaat duurzaam in levensbehoeften voorzien. Het Ecodorp wordt een wijk van 30 klimaatadaptieve en klimaatpositieve huurwoningen, 6 mantelzorgwoningen, een buurthuis, kennis- en educatiecentrum, werkplaats en kantoren Ook gaan ze aan de slag met mogelijkheden voor eigen voedselvoorziening, energievoorziening, ecologische waterzuivering en duurzame ondernemingen. Behoorlijk ambitieus!

    Ad vertelt: “Dit dorp in zelfbeheer is ook ontstaan vanuit bewoners. We wilden het rigoureus anders gaan doen met het oog op de plek die we nalaten aan de nieuwe generatie. De bewoners delen deze visie. We vragen aan iedere bewoner om 2 dagen vrijwillig bij te dragen aan de ontwikkeling van het ecodorp. Als je hier ook wil komen wonen, word je eerst vrijwilliger en bouw je mee aan de gemeenschap. Je bent dus eerst meebouwer. Als iedereen je goed kent, dan kan je een gesprek aanvragen en lid worden, om er uit eindelijk te komen wonen.”

    Drie tips van Ad Vlems voor wooncollectieven die gaan starten :

    1. Je hoeft niet alle expertise zelf in huis te hebben. Vlems: “Wij hadden aan het begin van de rit geen van allen expertise op welk gebied dan ook. Maar je komt tijdens het maken van plannen vanzelf in gesprek met innovatie-experts. Dan leer je vanzelf bij.”
    2. “Wees eigenwijs!” Ecodorp had een begeleider die zei: ‘doe maar niet extra veel innovaties, dat wordt heel duur. Maak maar gewoon woningen.’ Ze gingen er wél voor en het lukt ze om in totaal 4 miljoen euro aan duurzaamheidssubsidie te krijgen op een project van 10 miljoen.
    3. Als je met de gemeente praat om wat voor elkaar te krijgen, moet je proberen tegelijkertijd een probleem van hen op te lossen. Dan wordt het veel makkelijker om samen te werken.
    Deze bijeenkomst was onderdeel van ons programma WijkBV. Bewoners in de wijk kunnen door eigenaarschap en zeggenschap zoveel mogelijk zelf bepalen hoe hun wijk eruit ziet. Met ondernemerschap, door het verkrijgen van assets zoals grond en gebouwen, het aanboren en behouden van geldstromen binnen de wijk krijgen bewoners een economische machtsbasis. Zo heeft een WijkBV een grote impact op terreinen die het dichtst bij mensen in de wijk staan, zoals wonen, werk en zorg. Ecodorp Boekel en Toekomstclub507 uit Utrecht zijn deelnemers van de WijkBV.

     

  • Meer van onze leden

    Stichting Tevreden

    Stichting Tevreden

    • Deventer

    Stichting Tevreden bestaat uit betrokken Deventenaren die van elke Deventenaar een Tevreden Deventenaar willen ...

    Lees meer >
    Wijkbedrijf Selwerd

    Wijkbedrijf Selwerd

    • Groningen

    Wijkbedrijf Selwerd is een BewonersBedrijf in Groningen waarin bewoners zelf de regie nemen om de wijk beter en ...

    Lees meer >
    MidWest

    MidWest

    • Amsterdam

    Coop MidWest is een verzamelplek in de Amsterdamse Baarsjes. Bottum-up bedacht, uitgewerkt en tot stand gekomen door ...

    Lees meer >